Plus-value immobilière : exonération dès 22 ans

Retour à la case départ pour la plus-value immobilière. Après être passé à 15 ans, puis à 30 ans, la durée de détention, permettant une exonération de plus-value sur les biens immobiliers, revient au régime d’avant 2004, à savoir 22 ans.

Cette bonne nouvelle, qui devrait entrer en vigueur au 1^er Septembre 2013, de manière rétroactive, s’accompagne cependant de la mise en place d’une nouvelle usine à gaz. En effet, l’abattement sur les prélèvements sociaux reste, lui, basé sur la durée de 30 ans. Afin de faire face « au choc de simplification », Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, vous propose dans cet article de commenter l’évolution de la taxation des plus values immobilière en 3 parties :

• La réduction du délai de détention minimum
• L’abattement exceptionnel de 25% sur votre plus-value immobilière
• Le cas d’une plus-value immobilière sur terrain à bâtir

La réduction du délai de détention minimum d’une partie des taxes sur la plus-value immobilière

La réforme annoncée par le gouvernement prévoit de ramener de 30 ans à 22 ans le délai minimum qui permet d’exonérer la plus-value immobilière réalisée. (Pour rappel, la plus-value immobilière est actuellement taxée au taux de 19%). La mesure s’applique  grâce à un abattement sur l’imposition de la plus-value immobilière, en fonction de la durée de détention :

• 6% par an delà de la 5^ème année de détention du bien,
• 4% la 22^ème et dernière année.

Cette mesure ne s’applique cependant pas aux prélèvements sociaux (15,5%). Leur exonération n’interviendra qu’au terme de trente années de détention avec un calcul différent :

• abattement de 1,65% par an après la 5^ème année de détention du bien,
• 1,6% la 22^ème année,
• 9% à partir de la 23^ème année

Cette différenciation des délais minimum de détention entre la plus-value immobilière (22 ans) et les prélèvements sociaux (30 ans), complexifie le calcul de l’imposition. Valoxy met à votre disposition un tableau récapitulatif du taux moyen d’imposition. (Cf ci-après)

Pour rappel : la résidence principale reste exonérée. Attention, cependant des projets prévoiraient la taxation des plus-values immobilières rapides.

Abattement exceptionnel de 25% sur votre plus-value immobilière

Afin de dynamiser le marché, un abattement exceptionnel de 25% se cumulera aux minorations obtenues grâce à la durée de détention sur toute plus-value immobilière réalisée entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014, en dehors des ventes réalisées dans le cercle familial.

Cet abattement permettra de réaliser un gain important lorsqu’une plus-value immobilière sera réalisée pendant cette période. Par exemple sur un bien acheté en 1991 108 K€ et revendu 228 K€ avec 20 K€ de travaux bénéficierait de l’imposition fiscale et sociale sur la plus-value immobilière suivante :

• 19 320 € pour une vente avant le 1^er septembre 2013,
• 7 285 € pour une vente entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014,
• 9 765 € pour une vente après le 31 août 2014.

Le cas d’une plus-value immobilière sur terrain à bâtir

Plus aucun abattement ne sera appliqué sur la cession d’un terrain à bâtir, et vous paierez donc « plein pot » soit 19%  + 15,50% = 34,50% de la plus-value immobilière réalisée. Cette disposition sera effective soit le 1^er Septembre 2013, soit le 1^er Janvier 2014.

Tableau de calcul valable du 1^er Septembre 2013 au 31 Août 2014

Le tableau ci-dessous vous indique la part de la plus-value immobilière imposable par année de détention pour les prélèvements sociaux et pour le calcul de l’impôt. Notez que le calcul tient compte de l’abattement exceptionnel de 25%.

Durée de détention	Part de la plus-value pour le calcul de l’impôt (19%)	Part de la plus-value pour les prélèvements sociaux (15,50%)	Taux moyen d’imposition
1 à 5 ans	75,00%	75,00%	25,88%
6 ans	70,50%	73,76%	24,83%
7 ans	66,00%	72,53%	23,78%
8 ans	61,50%	71,29%	22,73%
9 ans	57,00%	70,05%	21,69%
10 ans	52,50%	68,81%	20,64%
11 ans	48,00%	67,58%	19,60%
12 ans	43,50%	66,34%	18,55%
13 ans	39,00%	65,10%	17,50%
14 ans	34,50%	63,86%	16,46%
15 ans	30,00%	62,63%	15,41%
16 ans	25,50%	61,39%	14,36%
17 ans	21,00%	60,15%	13,31%
18 ans	16,50%	58,91%	12,27%
19 ans	12,00%	57,68%	11,22%
20 ans	7,50%	56,44%	10,17%
21 ans	3,00%	55,20%	9,13%
22 ans	0,00%	54,00%	8,37%

Pour plus d’informations sur les plus values immobilières, retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :

• Réduisez votre fiscalié sur les plus-values immobilières en vendant en 2013
• Exonération de plus-value sur la résidence principale : quelques règles à suivre
• Exonération d’impôt : louez une partie de votre résidence principale
• Le démembrement de propriété
• La fiscalité de l’habitation principale