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SARL de famille et location meublée

L’investissement dans l’immobilier sous le statut de loueur en meublé non professionnel présente une certaine attractivité au niveau fiscal. En effet, le statut permet à l’investisseur d’amortir l’immeuble (créant ainsi une charge non décaissable) tout en bénéficiant des règles des plus-values des particuliers (calculées à partir de la valeur d’acquisition).

Se pose alors la question du statut juridique permettant d’exercer cette activité et plus particulièrement dans le cas où l’investissement doit être réalisé à plusieurs.


C’est sur cette problématique que Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, se penche dans cet article.

  1. Une activité qui ne peut pas s’exercer dans une SCI à l’IR.

Pour un investissement dans l’immobilier, le premier réflexe des investisseurs serait de créer une Société Civile. Or l’activité de loueur en meublé est considérée fiscalement comme une activité commerciale, il n’est donc pas possible de l’exercer sous forme d’une SCI (réservée aux activités civiles) à moins que celle-ci ne soit imposée à l’Impôt sur les Sociétés.

Dans notre cas, nous ne voulons pas être imposés à l’Impôt sur les Sociétés. En effet ce serait perdre le dispositif avantageux du loueur en meublé puisque notre résultat imposable serait d’abord imposé à l’IS (au taux de 15% ou de 28%), puis les éventuels dividendes seraient soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (17.2% de CSG/CRDS et 12.8% d’Impôt sur le Revenu).

Pour réaliser l’investissement, il convient donc de trouver une structure juridique permettant d’exercer une activité commerciale et pouvant être imposée à l’Impôt sur le Revenu sans limitation de durée.

Le choix est relativement rapide puisqu’il n’existe que deux formes de sociétés présentant ces caractéristiques, la Société en Nom Collectif (SNC) et la SARL de famille.

  1. La SARL de famille.

La SARL de famille est un statut juridique permettant, sous certaines conditions, à une SARL d’opter à l’impôt sur le Revenu et ce sans limitation de durée.

L’activité de la SARL de famille doit être commerciale, agricole ou industrielle. Or, l’activité de loueur en meublé est considérée comme commerciale. Il faut cependant être particulièrement attentif sur le fait que la SARL n’exerce aucune activité civile. En effet, elle courrait alors le risque de ne pas pouvoir bénéficier du régime fiscal des sociétés de personnes. La seule tolérance concerne les activités civiles présentant un caractère accessoire et indissociable d’une activité commerciale (ce qui pour les locations meublées est difficilement imaginable).

Cela implique qu’une SARL de famille ne doit pas détenir des titres de capitalisation ou des titres de SCPI, faute de quoi son activité pourrait être considérée comme en partie civile.

Autre point de vigilance : la SARL de famille doit avoir une activité de location meublée et surtout pas une activité de location nue, qui pourrait remettre en cause le montage. Il faut donc que la société soit attentive aux biens meublant présents ainsi qu’à la rédaction du bail (qui doit être conforme à la loi Alur), afin qu’aucune remise en cause ne puisse intervenir.

2.Les conditions de la SARL de famille.

Les associés d’une SARL de famille doivent être parents en ligne directe. Il peut également s’agir de frères et sœurs ainsi que de conjoints ou de partenaires de PACS.

Il est donc possible de constituer une SARL de famille :

  • Entre époux
  • Entre un père et un ou plusieurs enfants.
  • Entre un père, ses enfants et leurs conjoints.
  • Entre frères et sœurs ainsi qu’avec leurs conjoints.
  • Entre un grand-père et plusieurs petits enfants (s’ils sont frères et sœurs)…

Par contre, sont exclus de ce régime les concubins, ainsi que les beaux-frères et belles soeurs seuls, qui ne remplissent les conditions juridiques du lien familial.

Il faudra également faire attention aux évolutions familiales qui auront une influence sur la SARL de famille. En cas de divorce par exemple, la SARL de famille, qui était composée des deux époux, verra la fin de son régime de “SARL de famille” et se retrouvera de fait imposée à l’Impôt sur les Sociétés.

L’option pour le régime de la SARL de famille doit être communiquée auprès du service des Impôts avant la date d’ouverture de l’exercice comptable où ce régime va s’appliquer pour la première fois.

Pour les nouvelles sociétés, l’option doit être formulée dans les actes de création.

L’option à l’Impôt sur le Revenu produira ses effets tant qu’elle n’aura pas été révoquée. Il est d’ailleurs toujours possible de revenir à un assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés, qui sera alors irrévocable.

La SARL de famille apparaît donc de prime abord comme un dispositif avantageux pour l’investisseur. En effet, elle permet de bénéficier de l’imposition à l’IR tout en exerçant une activité commerciale. Cependant, le recours à la SARL de famille entraîne des contraintes qui doivent être anticipées, afin d’éviter des complications dans l’exploitation de la société.


Pour en savoir plus sur la SARL de famille et la location en meublé, consultez notre service juridique, et retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :


SARL FAMILIAL

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