Le régime micro foncier

Lorsque vous percevez des revenus fonciers et que ces derniers ne dépassent pas un certain montant, vous pouvez automatiquement bénéficier d’un régime simplifié de déclaration appelé régime micro foncier.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, fait le point sur ce régime de faveur.

Le régime micro foncier : pour quel type de revenus ?

Ce régime micro foncier va uniquement concerner les revenus donnant lieu à imposition dans la catégorie des revenus fonciers.

Entrent dans cette catégorie, le revenu brut foncier annuel ainsi que la quote-part de revenu provenant de certaines sociétés dont le contribuable est associé.

En revanche, que les revenus soient directs ou indirects, il faut que ces derniers proviennent de locations nues.

Les revenus provenant de locations meublées sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.

Le revenu foncier brut perçu directement

Ce revenu foncier brut correspond à l’ensemble des revenus perçus directement par le propriétaire. Il est principalement composé des loyers que le propriétaire aura perçus au cours de l’année.

Néanmoins, tous les biens donnés à bail ne donnent pas lieu à application du régime micro foncier. Sont par exemple exclus :

Les monuments historiques ou assimilés ;
Tous les logements donnant lieu à des avantages fiscaux particuliers comme Robien, Borloo, Lienemann… (Voir notre article Dispositifs fiscaux de l’investissement locatif)
Tous les logements situés en ZRR (zones de revitalisation rurale) ou ZFU (zones franches urbaines).

En revanche, les dispositifs Scellier et Duflot ne font pas obstacle à l’application du régime micro foncier.

Le revenu foncier brut provenant de certaines sociétés

Il s’agit ici des revenus perçus indirectement par le contribuable. Est concernée la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont le contribuable est associé, et ce, à proportion de sa participation au capital social.

Il peut s’agir des revenus provenant des sociétés suivantes :

SCI (société civile immobilière) ;
SCPI (société civile de placement immobilier) ;
FPI (fonds de placement immobilier).

Ces sociétés doivent nécessairement être imposées à l’impôt sur le revenu (IR).

Le régime micro foncier : pour quel montant ?

Ce régime s’applique lorsque le revenu brut foncier, décrit ci-dessus, ne dépasse pas 15 000 euros. Cette limite est appréciée annuellement.

Attention : Si vous avez perçu ce type de revenus moins de 12 mois au cours de l’année, il n’y a pas lieu d’appliquer une réduction prorata temporis.

Si le propriétaire est redevable de la TVA (que ce soit de plein droit ou sur option), cette limite de 15 000 euros s’apprécie hors TVA.

Une déclaration simplifiée

Lorsque vous bénéficiez du régime micro foncier, vous êtes dispensés de déposer une déclaration spécifique n° 2044 pour vos revenus fonciers.

Vous n’avez qu’à reporter le montant des revenus bruts fonciers sur votre déclaration de revenus n° 2042.

Un abattement forfaitaire

L’administration va appliquer d’office un abattement forfaitaire sur le montant de vos revenus bruts fonciers annuels que vous aurez reporté sur votre déclaration de revenus n° 2042.

Cet abattement s’élève à 30% et correspond à un forfait pour frais et charges. Cela signifie que vous serez imposé sur seulement 70% de vos revenus fonciers déclarés.

Attention : Cet abattement forfaitaire vous empêche de déduire vos charges réelles.

Par conséquent, il peut parfois être intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition afin de pouvoir déduire les charges effectivement payées dans l’année.

Micro foncier : l’option pour le régime réel d’imposition

Pourquoi opter pour le régime réel d’imposition ?

L’avantage du régime micro foncier est de bénéficier de l’abattement forfaitaire pour frais et charges de 30%.

Si vos charges annuelles dépassent 30% de vos revenus bruts fonciers (principalement les loyers perçus) il sera plus intéressant d’opter pour le régime réel car ce dernier vous permet de déduire les charges que vous aurez effectivement supportées.

Ce sera le cas par exemple si vous avez contracté un emprunt pour acquérir le logement ou si vous avez réalisé des travaux dans celui-ci.

Comment opter pour le régime réel d’imposition ?

Pour opter pour le régime réel d’imposition et quitter le régime micro foncier, il suffit simplement de reporter vos revenus fonciers non pas sur votre déclaration n°2042 mais sur une déclaration spécifique n°2044.

Attention : Lorsque vous optez pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Passé ce délai, vous pouvez revenir au micro foncier si bien sûr vous remplissez toujours les conditions nécessaires à ce régime de faveur.