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La rédaction des statuts de SCI
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La rédaction des statuts de SCI

De nombreux projets immobiliers amènent les associés au projet à créer une SCI (Société Civile Immobilière). Comme c’est le cas pour l’ensemble des sociétés, la rédaction des statuts d’une SCI est une démarche importante qui peut avoir une influence déterminante sur le bon fonctionnement de l’entreprise puisqu’elle définit le rapport entre les divers associés.

Il est par conséquent recommandé de s’appuyer sur un conseil avisé (avocat, expert-comptable, notaire) pour rédiger les statuts d’une SCI. En effet leur recul par rapport au projet, leurs conseils techniques, ainsi que leur expérience des relations entre associés  contribuent généralement à aborder l’ensemble des points sensibles de manière précise et apporteront des solutions équitables pour l’ensemble des parties ce qui réduira les risques de conflits ultérieurs.

Valoxy vous détaille l’essentiel.

Comment rédiger les statuts de votre SCI ?

La rédaction des statuts de SCI est obligatoire et peut être faite sous seing privé ou par acte notarié. Si un immeuble est apporté lors de la constitution d’une SCI, un acte notarié est obligatoire. Par ailleurs, l’article 1835 impose la présence des éléments suivants dans les statuts de SCI :

  • L’objet social de la SCI,La rédaction des statuts de SCI
  • L’appellation,
  • Le lieu du siège social,
  • Le montant du capital social,
  • Les apports de chacun des associés,
  • La forme de la société (Société civile) et ce même s’il s’agit d’une société immobilière,
  • La durée de vie de la société,
  • Les modalités de fonctionnement de la SCI.

Les clauses spécifiques des statuts de SCI

La clause sur les apports des associés

Deux types d’apports peuvent être faits par les associés :

  • Les apports en numéraires qui sont en fait des sommes d’argent,
  • Les apports en nature qui sont des apports de biens (immeubles, meubles, …).

Dans les statuts, les associés doivent préciser plusieurs éléments :

  • Le montant et le type d’apport effectué par chacun des associés
  • La manière dont les apports en numéraires ont été versés,
  • L’évaluation des apports en nature, l’identité de chacun des associés qui réalise un apport en nature et le nombre de parts sociales acquises par chaque associé ayant effectué un apport en nature.
Lorsque des biens en commun sont apportés au capital de la SCI, des informations spécifiques à ces biens doivent être mentionnées dans les statuts.

La rédaction des statuts de SCIIl est rare que des associés fassent des apports en industrie dans une SCI car ils ont généralement peu d’intérêt pour cette forme juridique. Si toutefois un associé faisait un apport en industrie celui-ci ne peut pas contribuer à la formation du capital social.

La clause sur l’objet social

La rédaction des statuts de SCILa SCI dispose d’une activité civile, son objet social définit la ou les raisons pour lesquelles elle a été créée. L’objet social est par conséquent une clause très importante qui doit impérativement être précisé dans les statuts. Elle est souvent rédigée de manière claire et simple comme par exemple : La SCI XXXXX a pour objet : « l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou tout autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ».

L’objet peut être plus ou moins restrictif, il peut ne prévoir qu’une seule activité, l’acquisition (construction, rénovation) ou la gestion de biens immobiliers. Il peut aussi se limiter à un seul bien immobilier, et dans ce cas, à la revente du bien la SCI sera dissoute

La clause sur le siège social de la SCI

Comme toute société, une SCI doit avoir un siège social. L’adresse du siège social sera mentionnée dans les statuts.

La rédaction des statuts de SCIL’adresse du siège social est un élément important, c’est à cette adresse que l’administration fiscale enverra les différents courriers adressés à la direction de l’entreprise. Le siège social n’est donc pas une simple boîte aux lettres qui serait ramassée de temps à autre, il correspond au lieu où se trouve la direction de la SCI. Le siège social peut être installé au domicile du gérant de la SCI et ce de manière permanente.

La clause sur le capital social

Toute SCI dispose d’un capital social dont le montant ne peut être inférieur à 1 euro et doit être précisé dans les statuts. Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature, il peut être fixe ou variable.

La clause sur la durée de la SCI

La rédaction des statuts de SCILa durée de vie d’une SCI ne peut dépasser 99 ans  (cf. article 1838 du code civil) et doit impérativement être précisée dans les statuts. Au terme de la durée prévue statutairement, les associés pourront décider de prolonger la société. Dans le cas contraire celle-ci sera dissoute à la date de cessation prévue dans les statuts.

La clause sur le fonctionnement de la SCI

Les statuts doivent préciser les modalités de fonctionnement de la SCI et notamment :

  • Le fonctionnement de la gérance de la SCI,
  • Les modalités pour les prises de décisions collectives,
  • L’exercice social et l’affectation des bénéfices,
  • Les règles pour les cessions de parts sociales,
  • Le fonctionnement des comptes courants d’associés.
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