La location meublée : professionnelle ou non-professionnelle ?
Le loueur de meublé à usage d’habitation exerce une activité (location meublée) qualifiée fiscalement d’activité commerciale.
Le droit fiscal a prévu deux régimes particuliers qui s’appliquent en fonction de la qualification du loueur : professionnel ou non.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, se penche dans cet article sur les différences entre ces régimes fiscaux.
I. Quelle différence entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ?
Le statut de LMNP est le statut reconnu par défaut à toute personne qui n’entre pas dans les critères du LMP.
Les critères du LMP sont au nombre de trois et sont cumulatifs : 
- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de LMP. Attention, certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription. L’administration fiscale reconnaît toutefois la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d’immatriculation.
- Les recettes annuelles de cette activité sont supérieures à 23 000 €.
- Les recettes de l’activité de location excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. On compare ainsi le revenu tiré de la location aux traitements et salaires, pensions, autres BIC, BA, BNC,…
Toute personne qui ne remplit pas l’une de ces conditions est loueur en meublé non professionnel.
II. Le régime fiscal de la location en meublé
A. Les règles communes aux LMP et LMNP
1. Imposition des revenus de la location
La location en meublé exercée à titre de profession habituelle est une activité commerciale, qu’elle soit ou non professionnelle.
Les bénéfices sont donc imposés dans la catégorie des BIC et soumis à l’IR en tant que tels ou à l’IS selon la structure juridique qui exploite l’activité.
Il existe néanmoins certains types d’exonérations spécifiques dans le cas notamment des locations ou sous-locations d’une partie de l’habitation principale par son propriétaire :
- Les pièces louées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou temporaire s’il justifie d’un contrat de travail
- Le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables. Il ne doit pas dépasser 760€ taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.
2. TVA
La location en meublé bénéficie en principe de l’exonération de TVA, et ce sans option possible.
Toutefois, l’article 261 D-4° du CGI prévoit le cas de la location par un loueur d’un local offrant, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations dites para-hôtelières :
- Le petit-déjeuner
- Le nettoyage quotidien des locaux
- La fourniture de linge
- La réception de la clientèle
Une TVA à 10% peut alors être applicable.
3. Impôt locaux
a. La CET
Les loueurs en meublés sont passibles de la CET dans les conditions de droit commun.
Sont toutefois exonérés :
- Les loueurs d’une partie de leur habitation personnelle dès lors que cela ne présente pas un caractère périodique,
- Les loueurs en meublé d’une partie de leur habitation principale à condition
- de fixer un loyer raisonnable
- et que le logement soit la résidence principale du locataire,
- Les sous-loueurs en meublé de tout ou partie de leur habitation personnelle
- Les loueurs de tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural ou de meublé de tourisme
b. Taxe d’habitation
Deux conditions cumulatives permettent d’exonérer les loueurs en meublé de cette taxe :
- Les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle
- Les lieux sont spécialement aménagés pour la location et sont soumis à la CET
4. La CRL
La contribution sur les revenus locatifs est due
- si le loueur est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base
- et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble de plus de 15 ans.
Le loueur bénéficiera de l’exonération de CRL s’il est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n’est soumis à l’IS.
B. Les spécificités de la location meublée professionnelle
1. Les plus-values de cession
Le régime applicable est celui des plus-values professionnelles : elles sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes de la location des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT.
2. Le déficit
Le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu. Ce déficit est créé par l’imputation sur les recettes : 
- Des frais d’acquisition des biens loués
- Des intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions
- De l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations
- Des charges de gestion
- De l’impôt foncier de la CET
- Des dépenses d’entretien et réparation
- Des charges de copropriété
Pour rendre l’imputation possible, il faut bien entendu que le loueur opte pour un régime normal d’imposition. (et non pour le régime de la micro-entreprise).
3. L’ISF
On peut considérer les locaux destinés à la location meublée professionnelle comme des biens professionnels aux conditions suivantes :
- Être inscrit au RCS en tant que LMP
- Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles
- Retirer de l’activité de location plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
C. Les spécificités du LMNP
Voir aussi notre article Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
1. Les plus-values de cession
Le régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers s’applique à la cession des locaux.
2. Le déficit
Le déficit d’exploitation s’impute uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.
3. ISF
Les biens affectés à la LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF et ne peuvent pas bénéficier d’exonérations.
4. Réduction d’impôt Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est une réduction d’impôt qui concerne les investissements immobiliers dans le secteur de la LMNP.
Cette réduction d’impôt concerne les acquisitions de :
- logements neufs,
- logements en l’état futur d’achèvement,
- et de logements de plus de 15 ans, réhabilités ou rénovés.
Ces logements doivent faire partie de résidences pour étudiants, de résidences d’accueil et de soins agréés, de résidences pour personnes âgées, de résidences de services, etc.
Le bien doit faire l’objet d’un engagement de location en meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.
La réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans .
Pour plus d’informations concernant les locations en meublé, retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :
- SARL de famille et location meublée
- Location Meublée et BIC : le régime gagne en clarté
- La location en meublé et en parahôtellerie
- La fiscalité du loueur en meublé non professionnel
- SCI familiale: méfiez-vous des conséquences des locations saisonnières !
- La location équipée, stratégie d’optimisation fiscale
