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La location meublée : professionnelle ou non-professionnelle ?
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La location meublée : professionnelle ou non-professionnelle ?

Le loueur de meublé à usage d’habitation exerce une activité qualifiée fiscalement d’activité commerciale.

Le droit fiscal a prévu deux régimes particuliers qui s’appliquent en fonction de la qualification du loueur : professionnel ou non.

Nous nous penchons aujourd’hui sur les différences entre ces régimes fiscaux.

I. Quelle différence entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ?

Le statut de LMNP est le statut reconnu par défaut à toute personne qui n’entre pas dans les critères du LMP.

Les critères du LMP sont au nombre de trois et sont cumulatifs : Différences entre LMP et LMNP

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de LMP. Certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription, l’administration fiscale reconnaît toutefois la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d’immatriculation.
  • Les recettes annuelles de cette activité sont supérieures à 23 000 €
  • Les recettes de l’activité de location excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. Le revenu tiré de la location est ainsi comparé aux traitements et salaires, pensions, autres BIC, BA, BNC,…

Toute personne qui ne remplit pas l’une de ces conditions est loueur en meublé non professionnel.

Remarque : le LMNP doit s’immatriculer en tant que tel au greffe du tribunal de commerce mais n’a pas l’obligation de s’immatriculer au RCS.

II. Le régime fiscal de la location en meublée

A. Les règles communes aux LMP et LMNP

1. Imposition des revenus de la location

imposition revenus locationLa location en meublé exercée à titre de profession habituelle est une activité commerciale, qu’elle soit ou non professionnelle.

Les bénéfices sont donc imposés dans la catégorie des BIC et soumis à l’IR en tant que tels ou à l’IS selon la structure juridique qui exploite l’activité.

Il existe néanmoins certains types d’exonérations spécifiques dans le cas notamment des locations ou sous-locations d’une partie de l’habitation principale par son propriétaire :

  • Les pièces louées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou temporaire s’il justifie d’un contrat de travail
  • Le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables : il ne doit pas dépasser 760€ taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

Bon à savoir : le loueur en meublé peut choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices existant : micro-entreprise, réel simplifié ou normal. Pour la micro-entreprise le CA ne doit pas dépasser 32 900 €/an ou 82 200 € en cas de gîte rural, meublé de tourisme, chambre d’hôte.

2. TVA

La location en meublé est exonérée de TVA en principe et ce sans option possible.

Toutefois, l’article 261 D-4° du CGI prévoit le cas de la location par un loueur d’un local offrant, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations dites para-hôtelières :

  • Le petit-déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture de linge
  • La réception de la clientèle

La TVA à 10% peut alors être applicable.

3. Impôt locaux

a. La CET

Les loueurs en meublés sont passibles de la CET dans les conditions de droit commun.

Sont toutefois exonérés :

  • Les loueurs d’une partie de leur habitation personnelle dès lors que cela ne présente pas un caractère périodique
  • Les loueurs en meublé d’une partie de leur habitation principale à condition de fixer un loyer raisonnable et que le logement soit la résidence principale du locataire
  • Les sous-loueurs en meublé de tout ou partie de leur habitation personnelle
  • Les loueurs de tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural ou de meublé de tourisme
b. Taxe d’habitation

Deux conditions cumulatives permettent d’exonérer les loueurs en meublés de cette taxe :

  • Les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle
  • Les lieux sont spécialement aménagés pour la location et sont soumis à la CET

4. La CRL

La contribution sur les revenus locatifs est due si le loueur est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble de plus de 15 ans.

Si le loueur est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n’est soumis à l’IS alors il est exonéré de CRL.

B. Les spécificités de la LMP

1. Les plus-values de cession

Le régime applicable est celui des plus-values professionnelles : elles sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes de la location des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT.

2. Le déficit

Le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu. Ce déficit est créé par l’imputation sur les recettes : déficit LMP

  • Des frais d’acquisition des biens loués
  • Des intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions
  • De l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations
  • Des charges de gestion
  • De l’impôt foncier de la CET
  • Des dépenses d’entretien et réparation
  • Des charges de copropriété

Pour que l’imputation soit possible il faut bien entendu que le loueur opte pour un régime normal d’imposition et non pour le régime de la micro-entreprise.

Bon à savoir : les charges exposées en vue de la location avant l’achèvement ou l’achat de l’immeuble peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières années d’activité.

3. L’ISF

Les locaux destinés à la location meublée professionnelle peuvent être considérés comme des biens professionnels aux conditions suivantes :

  • Être inscrit au RCS en tant que LMP
  • Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles
  • Retirer de l’activité de location plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal

C. Les spécificités du LMNP

1. Les plus-values de cession

La cession des locaux est soumise au régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers.

2. Le déficit

Le déficit d’exploitation est uniquement imputable sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

3. ISF

Les biens affectés à la LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF et ne peuvent pas bénéficier d’exonérations.

4. Réduction d’impôt CENSI-BOUVARD

réduction censi bouvardLe dispositif CENSI-BOUVARD est une réduction d’impôt qui concerne les investissements immobiliers dans le secteur de la LMNP.

Cette réduction d’impôt concerne les acquisitions de :

  • Logements neufs
  • Logements en l’état futur d’achèvement
  • Logements de plus de 15 ans réhabilités ou rénovés

Ces logements doivent faire partie de résidences pour étudiants, de résidences d’accueil et de soins agréés, de résidences pour personnes âgées, résidences de services,…

Le bien doit faire l’objet d’un engagement de location meublées pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

La réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans .

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