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La location-gérance du fonds de commerce
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La location-gérance du fonds de commerce

Le fonds de commerce (ou fonds artisanal) est composé de l’ensemble des éléments (biens et droits) dédiés à l’exploitation de son activité par le commerçant (ou l’artisan). Le fonds de commerce n’est autre qu’un bien et donc il peut faire l’objet de différents contrats. S’il peut être vendu, il peut également être donné en location. Valoxy fait le point sur cette manière d’exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal.

La location-gérance du fonds de commerce

La location-gérance du fonds de commerce

Les acteurs dans la location-gérance d’un fonds de commerce

Comme dans tout contrat de location, on va retrouver un bailleur, le propriétaire du fonds de commerce, et un locataire qui en sera l’exploitant.

Attention : Il ne s’agit pas ici de louer (ou sous-louer) l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité mais bien le fonds lui-même. C’est le fonds de commerce en tant qu’universalité qui est l’objet du contrat de location.

Le propriétaire du fonds de commerce

Le propriétaire, pour pouvoir donner son fonds de commerce en location-gérance, doit avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans.

A noter que ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge à la demande de l’intéressé. On pense par exemple à un mineur qui aurait hérité d’un fonds qui ne pourrait l’exploiter personnellement.

Le propriétaire a une obligation de non-concurrence envers le locataire-gérant qui doit pouvoir bénéficier d’une jouissance paisible du fonds de commerce. En revanche, ce dernier est libre de céder ou de nantir le fonds de commerce. Enfin, le propriétaire du fonds donné en location-gérance doit se faire radier du RCS.

Le locataire-gérant

Ce dernier va exploiter le fonds de commerce à ses risques et périls. L’exploitation du fonds est même une obligation pour le locataire-gérant sinon cela pourrait conduire à une disparition de la clientèle (et donc du fonds lui-même). Ensuite, il exploite à ses risques et périls. Cela signifie qu’il sera redevable de l’éventuelle perte de valeur subie par le fonds de commerce.

Comme tout locataire, il va verser un loyer (redevance) au propriétaire du fonds exploité.

A noter que cette redevance n’est pas obligatoire. Les parties sont libres d’en prévoir une ou non.

Le locataire-gérant va également devoir s’immatriculer au RCS (ou au répertoire des métiers pour les artisans). Enfin, pèse sur le locataire-gérant une obligation de restitution du fonds, il lui est donc interdit de le sous-louer.

Les spécificités du contrat de location-gérance

La location-gérance du fonds de commerce

Les contrats qui vont être conclus par le locataire-gérant lors de son exploitation ne seront pas repris automatiquement par le propriétaire à la fin de la location. Il faudra prévoir la reprise des contrats nécessaires à l’exploitation sinon le propriétaire devra en conclure de nouveaux lorsqu’il récupèrera son fonds.

Le locataire-gérant du fonds de commerce est le responsable de l’exploitation envers les tiers (il exploite à ses risques et périls). Néanmoins, il y a solidarité entre lui et le propriétaire pour les dettes nées lors des 6 premiers mois d’exploitation.

Attention : Pour l’obligation de solidarité, la date à prendre en compte est la date de naissance de la dette. Cela peut donc être plus long que 6 mois.

Le locataire-gérant n’aura aucun droit à l’égard de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds. Le droit au renouvellement du bail commercial par exemple appartient toujours au propriétaire et ce sera donc à lui d’en faire la demande.

Enfin, le locataire-gérant n’a pas non plus de droit d’opposition lorsque le propriétaire décide de céder ou de nantir son fonds de commerce.

L’expiration du contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance va également produire des effets spécifiques lorsqu’il arrive à terme.

Tout d’abord, le locataire-gérant ne possède pas de droit au renouvellement de la location-gérance. Le contrat arrivé à échéance, il n’a aucun recours.

Ensuite, les obligations contractées par le locataire-gérant ne se transmettent pas au propriétaire lorsque ce dernier récupère son fonds.

A noter que pour protéger le propriétaire, les obligations contractées par l’exploitant deviennent immédiatement exigibles de sorte que ce dernier ne disparaisse pas dans la nature.

Enfin, le locataire-gérant sera également redevable des moins-values éventuellement subies par le fonds de commerce. De plus, il ne bénéficiera pas d’une éventuelle augmentation de clientèle sauf s’il a développé une nouvelle activité et dans ce cas la nouvelle clientèle lui appartiendra.

A noter pour finir, que pour pallier à ses inconvénients, il est loisible au locataire-gérant qui voit son contrat prendre fin de faire concurrence à son ancien propriétaire (que ce dernier ait redonné le fonds en location-gérance ou qu’il l’exploite lui-même).

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  • Bonjour,

    J’envisage de mettre en location-gérance le fond de commerce exploité aujourd’hui par ma société (SARL immatriculée en 2011). J’aurais besoin de connaître les conséquences et implications de ce choix, car je reçois des informations contradictoires :

    – Qu’advient-il de ma société lorsque la mise en location-gérance est effective ? Continuation, mise en sommeil, radiation ?
    – Comment minimiser les charges qui lui restent, sachant qu’elle n’aura plus d’activité (RSI, comptabilité, CFE, …) ?
    – A qui sont versées les redevances : à moi (personne physique) ou à ma société (personne morale) ?

    Je cherche à évaluer le montant minimale de la redevance à demander à mon locataire-gérant, l’activité étant très réduite je souhaite éviter de l’étrangler financièrement…
    D’avance merci pour votre aide.

    12 juillet 2016
  • Bonjour,

    Pour répondre à vos questions :
    1/ Qu’advient-il de votre société une fois la location-gérance effective ?
    Dans ce cas, votre société est réputée continuer son activité et ne pas la cesser. En effet, la location-gérance constitue une exploitation de l’activité de la société mais au travers des modalités différentes d’une exploitation directe.

    2/ Comment minimiser les charges ?
    Votre société étant réputée continuer son activité, et percevant également des redevances, vous serez toujours dans l’obligation de tenir, ou faire tenir, une comptabilité mais dont les seuls produits seront ceux de la location-gérance. de ce fait, votre comptabilité sera plus « légère » que dans le cadre d’une activité directe.

    S’agissant des cotisations RSI, celles-ci se trouvent toujours dues, sauf si vous changiez votre forme sociale (SAS par exemple) mais ceci implique un coût.

    Vous serez assujettie à la CFE mais, du fait du particularisme de la location-gérance, à hauteur d’une cotisation minimale qui varie selon la domiciliation de votre société et son chiffre d’affaires. Si votre chiffre d’affaires excède les seuils légaux vous pourriez également vous trouver soumise à la CVAE.

    Les redevances sont soumises également à la TVA.

    3/ La perception des redevances
    Les redevances sont perçues par le propriétaire du fonds de commerce mis en location. A priori il semble que votre société soit propriétaire et qu’elle percevra donc ces redevances.
    Les redevances constituent des produits d’exploitation et votre SARL sera imposée dessus. Vous ne serez imposée sur ces résultats que si vous choisissez de vous verser des dividendes.

    4/ La fixation de la redevance
    La redevance est fixée librement par les parties au contrat de location-gérance :
    – La redevance peut être fixe
    – Mais aussi variable notamment en étant indexée sur le chiffre d’affaires réalisé
    – Elle peut aussi mixer les deux options avec une part fixe et une part variable.
    Si votre SARL n’a pas une grosse activité peut être serait-il judicieux donc de prévoir une redevance variable.

    En tout état de cause, si vous vous sentez perdue, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrions vous proposer une offre de services vous permettant d’évaluer le coût de la location-gérance et voir comment vous accompagner, et ce selon une tarification adaptée à votre situation.

    Cordialement,
    L’équipe de Valoxy, expert-comptable

    13 juillet 2016
  • Bonjour,
    Un grand merci pour cette réponse détaillée, et cette suggestion de transformation en SAS. Vous m’avez vraisemblablement fourni la solution la plus économique à mon problème ! Je n’hésiterai pas à contacter Valoxy en cas de besoin.
    Encore merci.
    13 juillet 2016
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