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Bail commercial : savoir le comprendre et le rédiger
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Bail commercial : savoir le comprendre et le rédiger


Lors d’une reprise ou d’une création d’entreprise, l’étude du bail commercial fait partie des éléments à ne surtout pas négliger. Même si le statut d’un bail commercial (décret du 30 septembre 1953) protège le locataire, le propriétaire dispose de nombreuses marges de manœuvres.

Focus vidéo Valoxy : le bail commercial

 

Premiers éléments à vérifier :

La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si les locaux sont affectés à l’exercice d’une activité artisanale ou commerciale. Il est donc obligatoire que le locataire soit commerçant ou artisan. Le commerçant doit être propriétaire de son fonds, cela suppose que la clientèle lui appartienne. A défaut, il n’est pas possible de bénéficier d’un bail commercial.

Il est important de vérifier que le bail prévoit l’activité que vous allez exercer. (Restauration rapide pour un fast Food, prêt à porter homme, femme, enfants…). A défaut, le propriétaire pourra invoquer une déspécialisation  afin de justifier d’une hausse du loyer.

Conseil : Soyez suffisamment large pour ne pas vous faire piéger, attention de rester cependant précis et d’intégrer vos extensions à venir pour éviter de futures négociations.

Certaines activités peuvent parfois être interdites par le règlement de copropriété. Ainsi, avant de signer vérifiez que votre activité ne vient pas en contradiction avec ce règlement sous peine de risque de résiliation de bail.

Conseil : Lorsqu’un locataire achète un fonds de commerce comprenant le droit au bail, il doit impérativement procéder à son inscription au registre du commerce pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et ainsi avoir droit au renouvellement.

Le propriétaire doit livrer un local conforme à sa destination quelles que soient les clauses d’exonération prévues dans le bail, ainsi si le locataire prévoit une activité de restauration, le propriétaire doit payer les conduits d’évacuation de cheminée de la cuisine.

Durée de signature ?

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans (3 – 6 – 9). Rien ne vous empêche en cas d’accord avec le propriétaire d’étendre cette durée. Il peut être parfois intéressant de partir sur des durées plus longues pour éviter les revalorisations de loyer et sécuriser la durée notamment dans les galeries commerciales (attention de ne pas dépasser 12 ans).

Dans certains cas, la durée du bail peut être réduite (baux d’occupation précaire). La durée ne peut excéder 24 mois, ces types de contrats ne sont pas soumis au statut des baux, soyez donc très vigilants.

Résilier le bail : Quand et comment ?

Le locataire d’un bail commercial peut, sauf stipulation contraire, résilier son bail à chaque période triennale. Attention cette résiliation doit être faite par acte extra judiciaire (en clair par Huissier). Il n’est pas possible d’y échapper. Un courrier d’acceptation du propriétaire lui-même ne serait pas valable. La dénonciation doit intervenir 6 mois avant la date anniversaire, attention de bien anticiper.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction.

Bon à savoir : dans le cas d’un départ à la retraite ou en cas d’invalidité le locataire peut à tout moment résilier son bail.

Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?

Le loyer est entièrement libre, à vous de faire une étude comparative et de faire jouer le jeu  de l’offre et de la demande. Les réajustements de loyer étant strictement encadrés par la loi, il faut donc être particulièrement vigilant. Après signature il sera trop tard…

Le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans  à la demande écrite du bailleur ou du locataire formulé par exploit d’huissier ou par lettre recommandé avec AR précisant le loyer demandé.  Ce dernier ne doit pas être supérieur à la valeur locative au jour de la révision, plafonné par l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou par l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le nouveau loyer sera donc revalorisé ne fonction de l’indice retenu dans le bail.

Conseil : Les locataires acceptent trop facilement l’augmentation du loyer en fonction de la variation des indices INSEE ; or le loyer résultant de cet indice est un plafond et il est toujours possible de faire fixer le loyer à la valeur locative qui peut parfois être inferieure à ce loyer contractuel.

Le propriétaire peut déplafonner ce loyer en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En cas de désaccord le loyer est fixé par le président de grande instante. Un avocat est alors obligatoire, prenez en un spécialisé dans le domaine, les subtilités sont nombreuses.

La plus part des baux prévoit une révision contractuelle du loyer , soit en fonction d’une échelle mobile en fonction d’indice comme le cout de la construction, ou en fonction d’une clause de recettes. Le loyer sera indexé sur l’évolution du chiffre d’affaires réalisé (souvent dans les centres commerciaux). Ces clauses s’appliquent automatiquement

Les charges locatives du bail commercial

Il est important de s’assurer que l’ensemble des  charges sont bien décrites dans le bail. Après la signature du bail, il sera trop tard.  En principe les réparations locatives et l’entretien courant incombent au locataire et les grosses réparations sont à la charge su propriétaire.

Conseil : demander au propriétaire avant la signature du bail commercial le montant réel des charges de l’année précédente afin d’être certains de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Le renouvellement du bail commercial

Le locataire a le droit de poursuivre son bail. Un nouveau bail commercial est alors mis en place.

Si ni le propriétaire, ni le locataire ne se manifeste alors le bail se poursuit de manière tacite. Si le bail se poursuit au-delà de 12 ans le loyer n’est plus plafonné, mais fixé en fonction de la valeur locative locale.

Conseil : Ne jamais laisser un bail commercial durer plus de 12 ans car il sera automatiquement déplafonné.

Les 5 critères de la valeur locative sont :

  • Les caractéristiques du local (emplacement, surface, état…)
  • La destination des lieux (activités autorisées)
  • Les obligations respectives (Travaux, charges locatives)
  • Les prix pratiqués dans le secteur
  • Les facteurs locaux (Quartier, voisinage, moyens de transports…)

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire peut envoyer un congé à son locataire par acte d’huissier au moins six mois à l’avance. Le nouveau bailcommercial prendra alors effet au terme du bail précédent. Face à une demande de renouvellement, si le locataire garde le silence, ce silence vaut acceptation. Le locataire peut d’ailleurs accepter tout en contestant le montant du nouveau loyer. Dans ce cas le litige sera soumis à la commission départementale de conciliation.

Le locataire prend l’initiative

Si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial par acte d’huissier.  Au cours des six derniers mois du bail ou à tout moment après l’échéance. Dans ce cas le propriétaire dispose de 3 mois pour faire connaitre sa décision au locataire. A défaut il est réputé avoir accepté le renouvellement. S’il accepte le renouvellement il doit préciser le nouveau loyer. Si le bailleur refuse le renouvellement il doit alors verser une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi. Celle-ci est fixée par le juge.

 

Bon à savoir : le bailleur ne peut invoquer le renouvellement que si le fonds est exploité dans les lieux depuis au moins 3 ans à la date d’expiration du bail.

Le contrat de travail à 35h

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2 commentaire(s)

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1

Bonjour,

Nous souhaitons résilier notre bail par acte d'huissier.

Le propriétaire est représenté par un cabinet sur Paris.

Dois on envoyer les documents au propriétaire ou bien au cabinet qui le représente ??

Merci d'avance.

2

Bonjour Madame,

Excusez notre réponse tardive, due à des absences dans notre cabinet. Vous pouvez résilier votre bail auprès du propriétaire ou de son cabinet (à condition d'être certain qu'il le représente au moment de votre résiliation). Votre résiliation doit être faite par acte d'huissier comme vous l'avez mentionné.

Sincèrement,
L'équipe Valoxy, expert-comptable

Comments
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