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Être commerçant en centre commercial : une bonne idée ?
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Être commerçant en centre commercial : une bonne idée ?

Certains voient dans les centres commerciaux une manière de se développer rapidement : clientèle affluente et nombreuse, possibilité d’accroître significativement son chiffre d’affaires, …

Mais il convient de ne pas occulter que posséder un bail pour un local dans un centre commercial soulève des questions juridiques importantes, notamment au regard du statut des baux commerciaux.

Le Blog Valoxy fait le point des implications et autres aspects juridiques soulevés par la question du bail dans un centre commercial.

I. L’application ou non du statut des baux commerciaux

A. L’exploitation des locaux : l’absence d’autonomie de gestion

Lorsqu’un commerçant souhaite exploiter un emplacement loué dans un centre commercial il doit se plier à un certain nombre de règles strictes et sévères, règles incompatibles avec l’autonomie de gestion dont doit faire preuve le commerçant qui souhaite bénéficier du bail commercial : absence d'autonomie de gestion

  • Le propriétaire de l’enseigne du centre commercial a généralement un droit unilatéral sur la détermination du fonctionnement des boutiques du centre : le cas typique étant celui des horaires d’ouverture et fermeture imposées.
  • Obligation d’adhérer à une association de commerçants dans la majorité des cas. Ces associations fournissent des prestations de services (gestion des services communs du centre, organisation de la publicité, promotions et animations,….) contre le versement de cotisations.
  • Obligation de souscrire un contrat de concession ou de franchise pour l’exploitation de l’emplacement,…

L’ensemble de ces éléments permettent généralement aux juridictions saisies de refuser le bénéfice du bail commercial au prétexte que le commerçant n’est pas libre dans sa gestion, celui-ci se soumettant entièrement ou presque au règlement du centre commercial.

Remarque : la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts, considérée que l’obligation d’adhérer et l’interdiction de quitter l’association de commerçant est une clause nulle. Toutefois, en pratique, les commerçants y adhèrent pour bénéficier des avantages en termes de visibilité que cela procure.

B. L’absence de local stable et permanent

La jurisprudence refuse généralement de reconnaître que le commerçant exploitant une activité au sein d’un centre commercial possède un local stable et permanent.

Les clauses du bail permettent généralement au centre de modifier unilatéralement le local, le restreindre par exemple. De cette sorte il ne peut pas être reconnu au commerçant le local stable et permanent au sens du droit du bail commercial.

C. Pas de clientèle propre et autonome

fonds enclavés Il n’est pas rare que les tribunaux mettent également en avant que les commerçants du centre ne sont pas titulaires d’une clientèle propre et autonome : c’est la problématique dite des « fonds enclavés ».

On parle de fonds de commerce enclavé quand, comme son nom l’indique, un fonds de commerce se trouve à l’intérieur d’un autre fonds de commerce. Dans cette configuration le fonds dit enclavé ne bénéficie pas d’une réelle autonomie mais existe, sauf preuve contraire, du fait de la clientèle du premier fonds.

C’est notamment le cas lorsqu’un commerçant implanté dans un centre commercial bénéficie d’une clientèle qui, d’une façon dominante, est constituée de celle du centre commercial et qui vient, en priorité, pour le centre et non pour le commerçant.

D. En conclusion : centre commercial = pas de bail commercial ?

Il serait faux de préjuger que dès lors qu’un commerce est implanté dans un centre commercial il n’a pas droit au statut des baux commerciaux.

En effet, dès lors, par exemple, que le commerçant possède un local propre, permanent et stable il peut bénéficier du statut des baux commerciaux :

  • Le fait de posséder une vitrine et une entrée indépendante du centre commercial que le commerçant exploite sans aide du centre
  • Le fait de bénéficier d’horaires dérogatoires à ceux du centre
  • Le fait de posséder une enseigne suffisamment attractive pour drainer une clientèle propre et indépendante de celle du centre.

Ces indices permettent ainsi aux commerçants de bénéficier des avantages du bail commercial mais la tâche n’est pas aisée.

II. Les obligations des parties

A. Pour le preneur : le cas du loyer

L’exploitation d’un commerce au sein d’un centre commercial est particulière on l’a vu : le loyer ne déroge pas à ces principes et appelle quelques remarques à ce titre.clauses-recettes

En pratique, le loyer est généralement indexé via un pourcentage du chiffre d’affaires assorti parfois d’une clause de loyer minimum garanti. On parle de « clauses-recettes ».

Le bail entre les parties peut seul prévoir ce type de clause car de telles modalités de fixation du loyer ne correspondent pas, selon la jurisprudence, à une clause d’échelle mobile (article L145-39 du Code de Commerce).

Il convient donc d’être attentif à la convention de bail et de se faire assister par un professionnel du droit au moment de la rédaction et de la signature du bail.

B. Le bailleur

1. Les obligations générales du bailleur

Le bailleur est soumis à un certain nombre d’obligations générales faites à tous bailleurs de locaux commerciaux :

  • Il doit livrer des locaux conformes à l’usage qui a été prévu
  • Il doit entretenir les lieux loués
  • Il doit conserver les lieux loués en l’état et ne pas les modifier : à ce titre, le bailleur ne doit pas entreprendre des travaux qui viendraient à modifier les locaux loués à peine de condamnation

2. Quelques obligations particulières du bailleur

Il serait fastidieux de faire une liste complète et détaillée de l’ensemble de ces obligations, d’autant que celles-ci dépendent largement des contrats de bail conclus avec le centre.

On peut toutefois en relever deux exemples en s’appuyant sur la jurisprudence :

  • Obligation de gardiennage et d’ouverture sans interruption du centre
  • Obligation d’entretien des parties communes du centre,…

III. Situations induites par l’exploitation d’un commerce en centre commercial

A. Le renouvellement

le renouvellement du bail Les clauses classiques de renouvellement sont prévues dans la convention entre les parties.

Généralement ce renouvellement s’accompagne d’une variation du loyer et peut entraîner des complications juridiques si la convention est mal rédigée. En effet, seule la convention, ici aussi, régie les aspects du renouvellement, elle devra donc être bien rédigée.

Le renouvellement peut, bien entendu, être refusé par le bailleur, pour des causes précisées dans la convention. Une indemnité d’occupation peut être due par le locataire si celui-ci ne quitte pas les lieux.

B. La concurrence dans le centre commercial

L’un des aspects majeurs des centres commerciaux est leur attractivité : pour cela, il est nécessaire d’assurer une certaine diversité de magasins pour attirer une clientèle plus nombreuse.

Dans cette optique, il n’est pas rare de voir dans le contrat de bail ou dans le règlement de copropriété une clause interdisant la location d’autres parties du même ensemble pour l’exercice d’un même commerce.

D’un point de vue strictement juridique une telle clause n’est pas valable en copropriété mais, du fait de la particularité des centres commerciaux celle-ci est admise ou prévue via d’autres moyens :

  • Ces clauses sont admises dans les centres commerciaux « isolés » car éloignés de tout autre commerce par exemple.
  • La clause peut revêtir la forme d’une servitude de non-concurrence : l’interdiction est valable si non-contraire à l’ordre public et restreinte à un lieu déterminé.
  • La clause peut aussi prendre la forme d’une clause interdisant aux commerçants, pendant la durée du bail, d’ouvrir une boutique dans un autre centre sous la même enseigne et marque.

C. Centre commercial sans succès

Généralement le bailleur d’un centre commercial n’a pas d’obligations plus étendues que celles du bailleur ordinaire : délivrance, entretien, jouissance paisible des locaux.

Mais le bailleur du centre commercial peut être tenu à indemniser un commerçant en cas d’insuccès du centre si cela dérive de sa faute grave ou du non-respect d’un engagement contractuel. On a donc une obligation de moyens, il faut prouver la faute du bailleur pour obtenir réparation.

On peut, en s’appuyant sur des affaires déjà jugées, soulever quelques exemples :

  • Si le bailleur s’est engagé à garantir la viabilité du centre pendant une certaine durée et sous une forme précise : le non-respect donne droit à indemnisation
  • Le caractère mensonger de la publicité faite pour attirer les clients dans le centre
  • La non-réalisation de travaux nécessaires au succès et à la pérennité du centre et pour lesquels le bailleur s’est engagé.

Conclusion : exploiter un commerce dans un centre commercial peut se révéler extrêmement porteur en termes de rentabilité et de développement du commerce. Toutefois, on l’a vu, les pièges sont nombreux et il est simple de se retrouver dans une situation défavorable. Il convient donc de se faire accompagner juridiquement tout au long de l’opération pour éviter les mauvaises surprises.

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