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La différence entre bail commercial et bail professionnel
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La différence entre bail commercial et bail professionnel

Le bail est un contrat de location par lequel une personne (bailleur) cède à une autre (preneur) l’usage ou la jouissance d’un bien (le plus souvent un terrain ou un local) pour un temps déterminé et moyennant un certain prix (loyer).

Bail commercial et bail professionnel sont les deux types de contrats de location d’un bien immobilier à destination professionnelle. Usage commercial, usage industriel, profession libérale… la réglementation est stricte, et le choix du bail doit être adapté à l’activité de son entreprise. Quels sont les avantages de chacun ? Peut-on opter pour l’un ou l’autre ?

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, fait le point pour vous.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat destiné aux personnes ou aux entreprises qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire doit donc impérativement être inscrit au Registre du Commerce (RC) s’il est industriel ou commerçant, et au Répertoire des Métiers (RM) s’il est artisan. Le bail assure une certaine protection au locataire, grâce au loyer plafonné et au droit de renouvellement au bail.

Sa rédaction est fortement recommandée, car le bail verbal pose des problèmes de preuves quant aux activités autorisées et aux obligations de chacune des parties. Le bail pose le montant du loyer, les conditions d’exploitation du local, les activités auxquelles ce dernier est destiné. Il est, dès lors, important de savoir le rédiger.

L’objet du bail et la destination des locaux

L’entreprise locataire ne peut exercer dans le local que les activités autorisées expressément par le bail, et cette activité doit être réelle, c’est à dire générer de la clientèle.

Pour éviter une énumération sans fin d’activités, il est possible d’insérer une clause dite « tous commerces » qui permet alors de ne pas lister toutes les activités. De plus, cela peut permettre de changer d’activité sans modifier le contrat de location et peut aussi faciliter la cession du droit au bail

La durée du bail

durée de bailLa durée du bail commercial est de 9 ans minimum. Ce bail est aussi appelé « bail 3 6 9 », en référence aux possibilités de résiliation offertes au locataire à l’issue de 3, 6, ou 9 ans.

Il est, néanmoins, possible de prévoir une « durée ferme », plus longue que les 3 ans, sans possibilité de résiliation du bail. De même, est-il  possible, sous certaines conditions, de signer un bail précaire dérogatoire, inférieur à 3 ans.

La résiliation du bail

  • La résiliation peut intervenir dès lors qu’une obligation contractuelle n’est pas respectée.
  • La résiliation, à la demande du locataire, peut être faite à l’issue des « fenêtres » de 3, 6, ou 9 ans (résiliation triennale). Une indemnité peut être due au bailleur, si elle est prévue au contrat.
  • La résiliation à la demande du bailleur répond à des règles très strictes, et  doit notamment être signifiée par un huissier (commandement)
Sans demande de renouvellement ni de résiliation, le bail commercial est reconduit tacitement.

Le loyer

Le montant, la périodicité et le mode de règlement du loyer de départ peuvent être fixés librement. Il est possible de modifier ce montant tous les ans.

La modification est limitée : elle est calculée au regard de l’indice de référence figurant dans le bail :

  • pour les professions commerciales et artisanales, il faut se référer à l’Indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE tous les trimestres.

Le bail professionnel

Le bail professionnel s’applique automatiquement :

•    aux professionnels non commerçants : cela concerne principalement les professions libérales (activités juridiques, médicales, comptables …) ;

•    aux sociétés exerçant une activité professionnelle ;

•    aux associations exerçant une activité lucrative de manière habituelle.

Cependant, toutes les personnes dont l’activité ouvre droit au bail professionnel peuvent volontairement opter pour le statut des baux commerciaux.

Pour être soumis au bail professionnel, le local doit être affecté à une fonction strictement professionnelle, et ne peut être une habitation. De plus, il doit obligatoirement être écrit.

bail professionnel exclusionSont exclus du statut des baux professionnels :

•   certaines activités artistiques

•    le conseil en stratégie et organisation

•    les associations culturelles

•    les établissements publics

Toutes les personnes justifiant d’un bail professionnel peuvent volontairement soumettre leur bail au statut des baux commerciaux.

La durée

Le bail professionnel a une durée d’au moins 6 ans.

La résiliation du contrat, par le locataire ou le bailleur, doit être signifiée par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier, en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Sans résiliation, la reconduction est tacite.

De plus, le bailleur peut mettre fin au contrat sans indemnité d’éviction à verser et n’a pas à se justifier quant à cette décision.

Le loyer

Le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement sont librement fixés. Comme pour le bail commercial, sa révision est à périodicité libre, selon l’indice fixé par le contrat.

Comment faire son choix entre bail commercial et bail professionnel ?

Si le bail commercial offre la stabilité et une plus grande sécurité au locataire, le bail professionnel est plus souple.

Un locataire qui recherche la stabilité et la pérennité choisira le bail commercial et sa durée minimum de 9 ans. De plus, il pourra toujours bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de congé donnée par le propriétaire.

Un locataire qui souhaite pouvoir quitter les lieux quand il le souhaite optera pour le statut des baux professionnels. En contrepartie, son bailleur n’est pas tenu à lui payer une indemnité d’éviction.

bail professionnel ou commercial

Comment opter pour le statut des baux commerciaux ?

Pour opter pour le statut des baux commerciaux lorsque l’on est normalement assujetti au bail professionnel, il faut que :

•    le titre du bail soit « bail commercial »

•    le contrat mentionne que le bail est placé sous le régime du décret 56-960 du 30 septembre 1953

•    et, que les différentes dispositions du bail soient conformes à ce décret.

En cas de doutes, n’hésitez pas à contacter notre service juridique.

bail commercial ou professionnel

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