Faut-il détenir ses locaux professionnels via une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est souvent utilisée par les dirigeants d’entreprise pour développer leur patrimoine personnel tout en le dissociant de leur activité professionnelle. Cet outil leur permet notamment de réduire les risques liés à l’investissement puisque c’est l’entreprise qui sera locataire du bien loué par la SCI. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, analyse les conséquences de ce montage dans cet article.

Louer ses locaux professionnels via une SCI, comment cela fonctionne-t-il ?

Créer une SCI permet au dirigeant d’acquérir des locaux (terrain et bâtiment) grâce à un emprunt  et de les louer à la société d’exploitation. Le loyer versé par la société à la SCI permet de couvrir les échéances de l’emprunt et les charges dont les intérêts d’emprunt.

Le résultat de la SCI est formé par les loyers perçus, déduction faite de l’ensemble des charges, qui seront réinvesties ou distribuées aux associés selon le pourcentage de parts sociales qu’ils possèdent.

Quel intérêt y a-t-il à détenir ses locaux professionnels via une SCI ?

En créant une SCI, qui détient les locaux loués par son entreprise, le dirigeant profite de plusieurs avantages.

La SCI permet de préserver les capacités d’investissement

En laissant une SCI réaliser l’investissement et porter l’emprunt, l’entreprise soulage sa trésorerie (l’apport est fait par le dirigeant à titre personnel) et préserve ainsi ses capacités d’investissement et de développement.

Amélioration de la visibilité à moyen terme

Les locaux professionnels étant détenus par le dirigeant, l’entreprise a peu de risques de voir le montant des loyers remis en cause. Bien au contraire, le dirigeant pourra si nécessaire apporter de la souplesse en adaptant la surface louée ou le montant des loyers aux besoins de l’entreprise. La maîtrise qu’apporte la détention des locaux professionnels via une SCI améliore la visibilité à moyen terme de l’entreprise sur la question souvent importante de sa localisation.

La SCI et l’entreprise d’exploitation ont des patrimoines distincts.

Lorsque la SCI et l’entreprise forment des sociétés distinctes, elles possèdent des patrimoines distincts et étanches. Les actifs de la SCI ne subissent donc pas les risques que pourraient encourir les biens de l’entreprise en cas de difficultés financières de l’entreprise d’exploitation. Ainsi, dans le cas de procédure judiciaire, le patrimoine immobilier est (en principe) protégé.

Par ailleurs, en cas de cession de l’entreprise, la SCI peut faire partie ou pas de la transaction. Si le dirigeant conserve la SCI, il pourra profiter de cette source de revenus complémentaires et/ou l’utiliser dans le but de transmettre un patrimoine à ses enfants.

La SCI permet de faire de la gestion patrimoniale

La constitution d’une SCI qui possède l’immobilier de son entreprise permet au dirigeant de faire de la gestion patrimoniale en évitant les situations de blocage que peut entraîner une indivision. En effet, il peut choisir :

• de distribuer tout ou partie de ses parts sociales à ses enfants,
• de vendre ses parts sociales,
• de démembrer la SCI pour ne transmettre ou céder qu’une partie,
• …

Comment créer une SCI ?

Pour la constitution de la SCI, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel (avocat ou expert-comptable) car la constitution d’une SCI nécessite de connaître et de respecter la réglementation juridique et fiscale.

A titre d’exemple, le choix entre une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) peut avoir des conséquences importantes. Le tableau ci-dessous donne une idée de la complexité de ce choix.

Pour en savoir plus sur les locaux professionnels, retrouvez nos articles sur le blog Valoxy :

• Faut-il louer ses locaux professionnels ?
• Mon entreprise a-t-elle intérêt à acheter ses locaux professionnel ?
• Le nouveau droit de reprise du bailleur d’un local commercial
• Faut-il recourir au crédit-bail immobilier ?